הגיע הזמן להבין – איפה באמת נמצא ההייטק בבוקרשט?
מאת: מעיין מינזלי
אתמול ישבתי עם משפחה מקסימה
שלפני שהגיעה אליי, ניזונו מסיפורים של חברות שיווק.
הם נתנו לי שם של אזור, בכלל לא בבוקרשט,
שאמרו להם, שזה בתוך ״עמק הסיליקון הרומני״. חייכתי, פתחתי מפה והסברתי את ההסבר הבא, משתפת גם אתכם:
בוקרשט לא בנויה סביב “אזור הייטק אחד”.
היא בנויה סביב כמה צירי תעסוקה מרכזיים, שכל אחד מהם מייצר סוג אחר של ביקוש למגורים.
מי שמסתכל לפי סקטורים בלבד – מפספס.
ההבנה האמיתית היא איפה נמצאת התעסוקה האיכותית, ואיפה אנשים גם בוחרים לחיות לידה.
המפה האמיתית של ההייטק בבוקרשט נראית כך:
1- Sector 6 – Center West (Politehnica, Grozăvești, Cotroceni)
זה אחד המרכזים החזקים ביותר היום מבחינת נפח משרדים ותעסוקה.
קמפוסים כמו Campus 6, AFI Park ו-The Light,
חברות כמו Microsoft, Dell, NXP,
חיבור ישיר לאוניברסיטה הטכנולוגית ולמטרו.
זה אזור עם תנועה חזקה מאוד של עובדים,
אבל באופי שלו – הוא יותר אזור עבודה מאשר אזור חיים.
הרבה מגיעים אליו בבוקר, פחות בוחרים להישאר בו בערב.
2 – Sector 2 – Floreasca, Barbu Văcărescu, Aviatiei
כאן נמצא אחד האזורים היחידים בעיר שמחברים בצורה אמיתית בין עבודה לחיים.
זה לא רק ציר משרדים – זו סביבה שלמה:
פארקים ואגם, מסעדות ובתי קפה,
בנייני מגורים חדשים, נגישות גבוהה,
וקרבה גם למרכז וגם לצפון העיר.
האוכלוסייה כאן מורכבת מאנשי הייטק, מנהלים, זרים ואנשים עם יכולת תשלום גבוהה.
וזה בדיוק ההבדל:
זה אזור שלא רק עובדים בו – אלא בוחרים לגור בו.
לכן הוא מייצר ביקוש יציב יותר,
ושוכרים שמוכנים לשלם פרמיה על איכות החיים.
3- Pipera ו-Dimitrie Pompeiu
זה אחד ממוקדי התעסוקה הגדולים בעיר.
הרבה חברות בינלאומיות, הרבה עובדים,
הרבה פעילות יומיומית.
אבל מבחינת אופי – זה אזור יותר קמפוסי ופחות עירוני.
פחות חיי רחוב, יותר תלות ברכב.
ולכן קורה דבר מעניין:
הרבה עובדים כאן, אבל חלק מהם
בוחרים לגור דרומה יותר,
באזורים כמו Aviatiei ו-Floreasca, ולהגיע לעבודה בנסיעה קצרה.
יש חלקים טובים מאוד ב-Pipera,
בעיקר ליד מטרו וליד החיבור לצירים המרכזיים,
אבל זה אזור פחות אחיד מבחינת סחירות מגורים.
4- Sector 3 – Timpuri Noi
אזור מרכזי שהתפתח מאוד בשנים האחרונות.
משרדים מודרניים, תחנת מטרו צמודה,
שילוב של עבודה, מסחר ופנאי.
יותר אורבני, פחות “פרימיום קלאסי”,
אבל בהחלט חלק ממפת התעסוקה החדשה.
5- Sector 4 – Tineretului (U Center)
אזור בצמיחה שמתחיל למשוך חברות גדולות.
קרבה לפארקים, למרכז, ולתחבורה ציבורית.
עדיין לא בצפיפות של הצירים המרכזיים,
אבל בהחלט מוקד שמתפתח קדימה.
6- Sector 5 – Cotroceni / Progresului
אזור שמתחזק דרך פרויקטים כמו One Cotroceni Park.
שילוב של משרדים, מגורים ונגישות טובה,
וחיבור ישיר לציר Center West.
המסקנה החשובה:
הייטק בבוקרשט הוא מערכת של צירים,
לא נקודה אחת.
אבל הביקוש למגורים לא מתפזר ביניהם בצורה שווה.
יש הבדל בין מקום שעובדים בו
לבין מקום שבוחרים לגור בו.
ומבחינה נדל״נית, אם מדברים על סחירות ונזילות:
האזורים שמחברים בין תעסוקה חזקה לבין איכות חיים
הם אלו שעובדים בצורה היציבה ביותר לאורך זמן.
Floreasca, Aviatiei והחיבור אליהם
מייצרים את האיזון הכי חזק בין ביקוש, איכות שוכר ונזילות.
Center West חזק מאוד בתעסוקה,
אבל דורש בחירה מדויקת יותר של מיקום בתוך האזור.
Pipera הוא מנוע תעסוקה משמעותי
אבל לא כל נכס בו נהנה מאותה סחירות.
ובשוק שהולך ונעשה סלקטיבי,
ההבחנה הזו היא כבר לא יתרון – היא תנאי בסיס.
איזה אזור לדעתכם בחרו המשקיעים?
שכונת אוויאצ׳י, דירת 2 חדרים בפרויקט קלאוד, שצופה בדיוק למה שרואים פה בתמונות. קהילה עם גני ילדים וחנויות מסחר, מול בית חולים שניבנה, מרכז הייטק, חנויות קניונים ומטרו.
ברכות למשקיעים.
מעיין מינזלי, בניית הון, קבוצת אקוויטי