שוק הדיור בישראל 2026: מעבר ממחסור לסלקטיביות

כדי להבין את שוק הדיור בישראל באפריל 2026, צריך להפסיק להסתכל עליו כעל שוק מקומי מבודד, ולהתחיל לקרוא אותו כחלק ממשטר גלובלי חדש של הקצאת הון. העולם של 2020-2021 היה עולם של נזילות חריגה, ריביות נמוכות מאוד, דחיפה פיסקלית רחבה והנחה כמעט אוניברסלית שנכסים ריאליים “מוגנים” מפני כל...

מעיין מינזלי – איך בונים הון ברומניה, הכתבה בכלכליסט

תמונת מצב – שוק הנדל״ן ברומניה | רבעון 1, 2026

מגמה כללית – הרבעון הראשון של 2026 נפתח בסביבה מורכבת, אך בפועל -השוק לא נחלש דירות חדשות ממשיכות לעלות, בקצב מדוד דירות יד שנייה ברובן מתייצבות המחיר הממוצע במדינה חצה את רף 2,000 אירו למ״ר  הערים שמובילות את התנועה  Bucharest מחיר דירות חדשות: 2,541 אירו למ״ר עלייה חודשית...

מה עומד מאחורי הביקוש הגבוה לתיירות בבוקרשט?

בוקרשט של 2026 היא כבר לא רק עיר של השקעות. היא הופכת להיות עיר של ביקוש אמיתי. וזה בדיוק מה שהרבה אנשים מפספסים כשהם מסתכלים על השוק רק דרך מחירי דירות. מאחורי המספרים יש עיר שעובדת, זזה, ומושכת אליה יותר ויותר אנשים מכמה כיוונים במקביל. אז ממה בעצם מורכבת התיירות בבוקרשט? קודם ...

הגיע הזמן להבין – איפה באמת נמצא ההייטק בבוקרשט?

אתמול ישבתי עם משפחה מקסימה שלפני שהגיעה אליי, ניזונו מסיפורים של חברות שיווק. הם נתנו לי שם של אזור, בכלל לא בבוקרשט, שאמרו להם, שזה בתוך ״עמק הסיליקון הרומני״. חייכתי, פתחתי מפה והסברתי את ההסבר הבא, משתפת גם אתכם: בוקרשט לא בנויה סביב “אזור הייטק אחד”. היא בנויה סביב כמה צירי ...

חברות ברומניה – רובכם לא מנצלים את זה (וחבל) הזדמנות לעשות משהו טוב באמת

יש מנגנון בחוק הרומני שמאפשר לחברות להפנות עד 20% ממס החברות למטרות חינוכיות, תרבותיות או חברתיות הנקודה הקריטית: זה לא כסף נוסף. זה לא “תרומה” במובן הרגיל. זה כסף שכבר יצא מהחברה שלכם בכל מקרה. במקום שיעבור כולו למדינה – אתם מחליטים לאן חלק ממנו הולך. זה נעשה דרך טופס D177...

ראש בראש – כמה עשיתם השנה בהשקעות

אם יש לכם דירה להשקעה, או שקל אחד שחושב איפה לעבוד ב-2026 – הכתבה הזו בשבילכם. אני לא הולכת לדבר כאן על “תחושות בטן”, אלא על שורה תחתונה: כמה כסף עשה מיליון שקל בנדל"ן בישראל ב-2025 וכמה כסף עשה אותו מיליון שקל בבוקרשט – אחרי מס, עם נתונים רשמיים, בלי סיפור יפה מ...

רומניה – השוק שמתחמם מתחת לרדאר

אם עד לפני כמה שנים רומניה נחשבה יעד נדל"ן צנוע ובועט, היום היא הופכת במהירות לשחקנית רצינית בזירה האירופית – במיוחד בבוקרשט, עיר שממשיכה לשנות את פניה ולהפוך ליעד השקעה בינלאומי. טרנדים מובילים בשוק הטרנד שמסעיר את השוק המקומי נקרא "Branded Residences" ̵...

יוני 25 – ירידה באכלוס דירות חדשות – ומה זה אומר על מחירי הנדל״ן בשוק הישראלי?

ומה עם גמר הבנייה? בחיי שכבר ראיתי סימנים מאוד מוזרים בשוק שהתלבטתי לגביהם עמוקות. ממש דימיינתי לרגע שיש מצב שמחירי הדיור יעצרו, ויש מצב אפילו לירידת מחירים בדירות החדשות וכל זאת בגלל משקיעים רבים שרכשו דירות שלא יוכלו לממש, בפריסיילים בשנתיים האחרונות. ואז הגיע הנתון הבא. גמרי ה...

לבנות הון בעידן של אי־ודאות: למה השקעה בנדל״ן חייבת להתחיל באסטרטגיה – ולא בנכס

בזמן שעולם ההשקעות רועד, הריביות עולות, והשווקים נהיים יותר תנודתיים – יותר ויותר אנשים מבינים: העתיד הכלכלי שלכם לא יכול להישען רק על משכורת, פנסיה או חיסכון סולידי. יותר ויותר ישראלים, בני ארבעים, חמישים, ששים – וגם צעירים בתחילת דרכם – מבינים שעליהם לבנות הון אמיתי. לא “לעשות ...

אזהרה – עליות חדות במדד תשומות הבנייה

אם קניתם דירה חדשה וטרם קיבלתם מפתח הפוסט הזה בשבילכם: פדיחה של הלמ”ס שעלולה לעלות לכם מאות אלפי שקלים! הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שכחה לעדכן את מדד תשומות הבנייה במשך שנים. נשמע טכני? תכף תבינו כמה זה עלול לעלות לכם…מאז פרוץ המלחמה, עלויות הבנייה קפצו בצורה חדה: • שכר העבודה עלה מ...

נכס יוקרה או נכס רגיל – מה באמת משתלם יותר?

ההבדל בין נכס יוקרה לבין נכס רגיל הוא לא רק במחיר או בריהוט. זו החלטה אסטרטגית שמשפיעה על רמת ההתעסקות, סוג השוכרים, יציבות ההכנסה ורווחי ההון העתידיים שלכם. נקודות מפתח למחשבה לפני השקעה: 1. פרופיל השוכרים ואופי ההשכרה • נכסי יוקרה מושכרים לרוב לאוכלוסיה יציבה כלכלית, מנהלים בכי...

דירות להשקעה בבוקרשט עם אישור להשכרה תיירותית

אתם בטח כבר יודעים שאם יש לכם דירה להשקעה בבוקרשט שמיועדת להשכרה תיירותית, התשואות גדלות ככל והדירה עם חדרים רבים יותר (3 ומעלה). הסיבה היא שלבוקרשט, עיר עם תיירות ענפה, מגיעות הרבה משפחות והדירות האלו שאין הרבה מהן מתחרות במספר חדרים במלון. לא כל יום מגיעות אליי 3 דירות תיירות ב...

אשמח להציג את עצמי

היי לכולם, שמי מעיין מינזלי, נעים מאוד זה כבוד גדול לשתף ידע ולכתוב בקבוצה הנפלאה הזו. זו פעם ראשונה שאני כותבת פה, אשמח להציג את עצמי: אני יזמית, ומשקיעת נדל״ן בעיקר בדירות יד ראשונה מקבלנים משנת 2006, לשעבר שותפה שנייה בחברה אמריקאית מ2013. החברה קנתה בעיקר distressed propertie...

אז איך מצליחים דווקא בזמן משבר

דווקא בתקופה המאתגרת ביותר שידעה המדינה האהובה שלנו כשמצב הרוח הלאומי בקרשים, כשכולם נושפים בעורפנו ואומרים שאין סיכוי ש״זה לא הזמן״ ועוד ועוד משפטים שלא ממש מובילים לעשייה? היי לכולם. אני מעיין, ואיכשהו יצא שאני מעולה במשברים. לא מתנצלת על כך. משברים זה הקטע שלי. כתבתי על כך לא ...

מינוף נכסים

היי חברים, היום אני רוצה לשתף אתכם בתפיסה מרכזית שיכולה לשנות לכם את כל מה שחשבתם על השקעות בנדל"ן – מינוף נכסים! כמשקיעת נדל"ן כבר 18 שנים, אני יכולה להגיד לכם שמינוף הוא הסוד לבניית עושר אמיתי ומשמעותי. בואו נבין יחד איך זה עובד ולמה כדאי לכם להכיר את זה לעומק. מה זה ...

שימו לב לשוק הנדל"ן בתקופה הקרובה!

האמת שהופתעתי! מצד אחד, חווינו ב 4 חודשים האחרונים תיקון במחירים של דירות קבלן חדשות, ועלייה מהמחירים שהיו לפני חצי שנה, מצד שני, שימו לב מחירי האג"ח (אגרות חוב) הממשלתיות ירדו לאחרונה, מה שאומר שהממשלה צריכה לשלם ריבית גבוהה יותר למי שמלווה לה כסף. זה משפיע גם על הריבית שאנ...

בואו נדבר רגע על פחדים

להרגשתי, פחדים הם הנושא הכי לא מטופל והכי דורש טיפול אצל כולנו. אני חושבת שכולנו מפחדים ממשהו, השאלה היא אם הפחד משתק אותנו או גורם לנו לצמוח. אני זוכרת את עסקת הנדל"ן הראשונה שלי. הייתי באקסטזה. לא פחדתי מכלום, ואבא שלי שהיה לידי שאל המון שאלות. בשלב מסוים אמרתי לעצמי שזה ק...

תנאי שוק שאנחנו לא רגילים אליהם בשוק הנדל״ן

היי לכולם, שבוע טוב לכולנו בפתח, זה לא סוד – אנחנו נמצאים בתקופה סופר מעניינת. תנאי שוק שאנחנו לא רגילים אליהם בשוק הנדל״ן. העלאת ריביות לצד אינפלציה, קיטון משמעותי במספר העסקאות במשק, ירידה בנטילת היקף המשכנתאות, אני רוצה היום להתחיל ישר מהצפרדע שבחדר. זה בעצם לא צפרדע אלא...

מה זה בכלל ביטול עסקה נדל״נית?

בזמן האחרון אני רואה המון בלבול של משקיעים. התקופה מצוינת להשקעות ואנחנו המשקיעים מקבלים המון הטבות מהקבלנים, עדיין. נכון, נרשמו עליות מחירים לא קטנות מחודש ספטמבר 2023 להיום, ובקבוצות מסוימות שקנו איתנו דירות בשרון יש עליות של 250-300,000 ש״ח ב 4 חודשים, וגם בקבוצות אחרות של קול...

הריביות לא הולכות לרדת בקרוב

מה זה אומר על עסקאות נדל״ן בארץ? הכתבה הזו הפתיעה אותי. עד היום התחזית היתה מאוד חד משמעית. שהמלחמה תגרום לירידה באינפלציה, יחס חוב תוצר אמנם יגדל אבל לא ברמה שתאיים על המשק. אם האינפלציה יורדת, ההנחה היתה שהריבית תצנח לפחות לרמות של 3.25. והנה, מסקנות של יועצים פיננסים במשק שאומ...

על מכירת דירה שקניתם מקבלן על הנייר, לצד שלישי לפני השלמת הבנייה:

אני רוצה לדבר היום על אחד הטרנדים שמשקיעי נדל״ן אוהבים לדבר עליו בימים אלו, ושקצת יותר קשה לבצעו הלכה למעשה, למרות שבע״פ נשמע מאוד מבטיח. בפוסט הזה אני אדבר על מכירת דירה שקניתם מקבלן, שערכה עלה באופן משמעותי במהלך הבנייה, לצד שלישי, לפני קבלת מפתח ולמעשה לפני טופס 4. מה זה בכלל ...

שוק הנדל״ן בראייה כוללת:
 14 ימים לאחר פרוץ המלחמה

היום אנחנו כ 14 ימים בלבד מאז פרוץ המלחמה. אני כבר כמה ימים בטיוטות כותבת ומוחקת את הפוסט הזה, חוקרת ושואלת את עצמי מה הצפי של השפעת המלחמה על שוק הנדל״ן המקומי זה לא עניין של השקעות כבר, אלא עניין קיומי שישפיע על כל אחד ואחת מאיתנו גם אם לא בטווח הקצר אז בהחלט לטווח […]