על מכירת דירה שקניתם מקבלן על הנייר, לצד שלישי לפני השלמת הבנייה:

מאת: מעיין מינזלי

התקופה האחרונה ועליית הריביות הולידה יצירתיות רבה בתחום ההנחות וההטבות שרוכשים מקבלים בקניית דירה יד ראשונה. אחת ההטבות המשמעותיות הינה הטבת תשלום של עד 20 אחוזים בחתימה ועוד 80 אחוזים ויותר בקבלת מפתח.

השיטה הזו גורמת להרבה משקיעי נדלן להשתעשע ברעיון של אקזיט בלי בכלל שייקחו משכנתא. כלומר, המחשבה שישימו 20% הון עצמי למשל בחתימת חוזה
ולאחר שנה וטרם סיום הבנייה ימכרו את הנכס לצד שלישי ברווח של עשרות או אף מאות אלפי שקלים.

אני לא אפרט כאן על מהו טופס 4 אבל אציין בכלליות שמדובר בטופס אישור איכלוס, שניתן על ידי הרשות המקומית ומאשר מסירת מפתח ומגורים בנכס לקונים. חשוב להבין שתאריך נתינת טופס 4 למבנה חדש ייחשב לתאריך סיום הבנייה. מצד אחד אין חוק שאוסר מכירת זכות במקרקעין לפני השלמת בנייה ולפני קבלת טופס 4.

עם זאת, חשוב לציין שמכירת דירה חדשה על ידי רוכש שרכש מהקבלן, לפני קבלת טופס 4 תלוי בהסכם הרכישה עם הקבלן. לרוב, קבלנים יכניסו סעיף בחוזה הרכישה שאוסר על כך מסיבות רבות, בין היתר למנוע תחרות עם הקבלן במכירת הדירות. ועל כן, אם אחרי שתקראו את כל הפוסט תחליטו שזה הדבר עבורכם, חשוב לבקש אישור לכך עוד בחוזה רכישת הדירה מהקבלן, ולבדוק היטב את ההתניות.

אם כבר יש בידיכם חוזה רכישה תבדקו עם עורך דין מומחה למקרקעין, האם הדבר מעוגן בחוזה ואפשרי עבורכם, וזאת לפני שאתם מפרסמים את הדירה למכירה. בכל אופן, יש לפעול על פי נוהל העברת זכויות מהחברה המשכנת (הקבלן), מסמך שיש לקבל מהקבלן בטרם הרישום בטאבו.

הדבר הראשון שחשוב להבין כמשקיעי נדל״ן הוא נושא המיסוי. לא רבים מודעים לכך, אבל אם תמכרו לפני קבלת טופס 4 לא תהיו זכאים לפטור ממס שבח לרוב, גם אם מדובר בדירה יחידה, התנאי לקבלת פטור הוא ״דירת מגורים מזכה״, ויהיה קשה להוכיח את זה במקרה הזה. מדובר על סכום גבוה מאוד של 25% מהרווחים במכירה. סכום לא מבוטל. יש לכך החרגות, אבל לא אציין אותם בפוסט הזה.

עוד נושא חשוב במכירה כזו הוא נושא חוק המכר ומתן בטוחות מהבנקים. לפי חוק המכר הקונה זכאי לבטוחה אם שילם מעל 7% ממחיר הדירה. במכירה לצד שלישי הסכום שמעבר לסכום המכירה הראשוני לא יהיה מוגן תחת הבטוחה, בנוסף הבנק יכול לסרב לתת משכנתא על הסכום הלא מוגן. דבר שידרוש מציאת קונה עם הון עצמי גבוה יותר או כזה שיאלץ לקחת תנאי הלוואה פחות טובים, בשל הסיכון. עוד נדבך שיקשה על המכירה.

כפי שברור מהסעיף הקודם, הקונה יאלץ להביא הון עצמי גבוה יותר לעסקה. את ההפרש בין מכירת הקנייה על הנייר למחיר המכירה וגם את סכום המשכנתא שלקח המוכר מהבנק. רק אחרי שסכום זה ישולם יסכים הבנק להסב את הערבות לפי חוק מכר מהמוכר לקונה. נושא המימון יהפוך את העסקה ללא כדאית לקונים רבים ויקשה על המכירה. בנוסף המוכר ישלם 25% מס שבח במכירה כפי שצויין (מקוזז בהוצאות מותרות בניכוי).

אני משוחחת עם הרבה משקיעים לאחרונה שמאוד קוסם להם לקנות ולמכור ברווח, טרם קבלת מפתח. המסקנה שלי מהיכרות עם האתגרים במכירה כזו היא שיש לפעול בצורה מסודרת, בצמוד לעו״ד שידאג שגם זו תהיה אופציה עבורכם ושאתם מודעים להשלכות במידה ותירצו או תאלצו למכור טרם קבלת הדירה מוכנה. היו זהירים. תכניסו הכל לתוכנית העיסקית שלכם.
אני צופה שנראה מוכרים רבים בשנתיים-שלוש הקרובות שנכנסו לעסקה במחשבה שיוכלו למכור את הדירות טרם קבלת מפתח וזאת בעוד אין להם יכולת רכישה שנדרשת להשלמת העסקה.

זה יכול להוביל למפלה כלכלית אמיתית בייחוד אם קניתם בשוק שיש בו עודף היצע על ביקוש ולא באמת תוכלו למכור את הדירות כפי שתיכננתם. מצד שני, אם תעשו את זה נכון, תצליחו לייצר עסקאות עם רווחים של לפחות מאה אחוז על ההון העצמי ששמתם…

הזדמנות לאחל לכל חברי הקהילה שנה טובה
בה יפתחו עבור כולנו דלתות ויסגרו המון עסקאות!

** הפוסט לא מחליף ייעוץ משפטי, אני לא עורכת דין וכותבת אך ורק מתוך ניסיון אישי. כל המחליט החלטה המבוססת על פוסט זה באחריותו בלבד