ראש בראש – כמה עשיתם השנה בהשקעות
מאת: מעיין מינזלי
אם יש לכם דירה להשקעה, או שקל אחד שחושב איפה לעבוד ב-2026 –
הכתבה הזו בשבילכם.
אני לא הולכת לדבר כאן על “תחושות בטן”, אלא על שורה תחתונה:
כמה כסף עשה מיליון שקל בנדל"ן בישראל ב-2025
וכמה כסף עשה אותו מיליון שקל בבוקרשט – אחרי מס, עם נתונים רשמיים, בלי סיפור יפה מסביב.
רמז: אם הייתם בטוחים ש"נדל״ן תמיד עולה" ו"שכירות בארץ רק מטפסת"' המספרים של 2025 מספרים סיפור אחר לגמרי.
ראש בראש ישראל – בוקרשט 2025
אוטוטו 2025 נסגרת, ולבקשת קהילת המשקיעים שלי בבוקרשט הכנתי השוואה אמיתית בין מה עשה הכסף שלכם
שהושקע בנדל״ן בישראל לבין מה עשה הכסף שלכם בבוקרשט.
ב-2025, שקל של משקיע נדל״ן עבד אחרת לגמרי בישראל מאשר בבוקרשט. בואו נעשה סדר – עם מספרים עדכניים ובלי בולשיט.
מה קרה ב-2025 בדירה בישראל?
מחירי דירות – Flat, לפי הלמ״ס, עד סוף נובמבר 2025, מחירי הדירות בישראל כמעט לא זזו:
עלייה שנתית של כ-0.5% בלבד בכלל הארץ, וזאת אחרי תקופה של עליות דו־ספרתיות ב-2022-2024.
במקביל, יש אזורים שדווקא ירדו חזק יותר, במיוחד בשוק היקר (ת״א וגוש דן), עם דיווחים על ירידות דו־ספרתיות
בעסקאות יד שנייה ודירות יוקרה, בזמן שהמחירים הממוצעים הארציים “מוחלקים” ע״י פריפריה ופרויקטים ממשלתיים.
שכר דירה ותשואות – איפה שעוד נשאר אוויר
מצד שני, שכר הדירה כן עלה: השכירות הממוצעת בישראלעלתה מכ-₪ 4,853 ברבעון 1
ל-₪4,878 ברבעון 2 2025, ורמות השכירות גבוהות בכ-4% לעומת השנה שעברה.
התשואה הברוטו הממוצעת למשקיע למגורים בישראל עומדת סביב 3.1%-3.2% (Q3 2025,
לפי Global Property Guide). כלומר מי שהחזיק דירה להשקעה כבר בתחילת 2025, עשה את רוב הכסף משכר דירה,
כמעט לא מהתייקרות הנכס. כמה זה בכסף? (דוגמה “על מיליון שקל” בישראל)
נניח דירת השקעה בשווי ₪1,000,000 בתחילת 2025. תשואה ברוטו מהשכרה (3.16%) ≈ ₪31,600 לשנה.
בעל דירה שבחר במסלול 10% מס על שכר דירה למגורים משלם בערך ₪3,160 מס (10% על ההכנסה הברוטו).
נשאר לו נטו משכירות ≈ ₪28,440. עליית ערך הנכס ב-0.5% בשנה ≈ ₪5,000 “על הנייר”.
סה״כ “רווח” שנתי משוער ב-2025 על מיליון שקל בישראל: כ₪33,000-35,000 לפני הוצאות שוטפות
(תשואה כוללת סביב 3.3% על ההון – לפני תחזוקה, שיפוצים, תקופות ריקות וכד’).
מה קרה ב-2025 בבוקרשט?
מחירי דירות – צמיחה דו־ספרתית
ברומניה, ובעיקר בבוקרשט, 2025 הייתה שנה אחרת לגמרי: בסוף אוגוסט 2025 המחיר הממוצע לדירת מגורים
ברומניה עמד על 1,886 אירו למ״ר, עלייה של 16% בשנה.
בבוקרשט עצמה, הנתונים הספציפיים חדים יותר: באפריל 2025 המחיר הממוצע למ״ר היה כ-2,044 אירו,
עלייה של 19.1% לעומת אפריל 2024. כלומר – מי שהחזיק נכס טוב בבוקרשט בתחילת 2025,
ראה על הנייר עליית ערך דו־ספרתית בשנה אחת.
שכר דירה ותשואות
בבוקרשט, גם צד ההשכרה עובד חזק: מחקרים עדכניים מראים שהתשואה הברוטו הממוצעת למגורים ברומניה
סביב 6.3%-6.6% בשנה, כשבבוקרשט עצמה מדובר בדרך כלל ב-6%+ לדירות 2-3 חדרים. דוחות נוספים מציינים את
בוקרשט כבירת אירופה עם אחת התשואות הגבוהות כ-6.7%-7.5% ברוטו, תלוי בסגמנט. כלומר, אנחנו מדברים על פי שניים
בערך תשואה שוטפת מהשכרה לעומת דירת מגורים בישראל.
מיסוי למשקיע ישראלי – איך נראה הנטו?
מיסוי שכר דירה מישראל משקיע שמחזיק דירה בישראל:
יכול לבחור במסלול 10% מס על שכר דירה למגורים, בלי קיזוז הוצאות – פשוט ונפוץ.
או במסלול דיווח רגיל, מס לפי מדרגות, עם קיזוז ריביות, פחת והוצאות – מתאים יותר למשקיעים
ממונפים/מרובי דירות. בדוגמה הפשוטה השתמשתי במסלול 10%, ולכן קיבלנו נטו בערך 2.8%-3%
על ההון משכר דירה, ועוד כ-0.5% מעליית ערך.
מיסוי שכר דירה מרומניה למשקיע ישראלי
למשקיע ישראלי שרוכש דירה כאדם פרטי, שמחזיק דירה בבוקרשט יש שני רבדים של מס על שכר הדירה:
1. מס ברומניה- שכר דירה ממוסה ברומניה בשיעור 10% לאחר ניכוי הוצאה סטנדרטית (20% מההכנסה).
בפועל מדובר על בערך 8% מס אפקטיבי מהשכרה ברוטו.
2. מס בישראל על הכנסה מחו״ל-
הכנסה משכר דירה למגורים בחו״ל ממוסה בישראל לרוב בשיעור 15% (מסלול פשוט) על ההכנסה,
בכפוף לאמנת המס ולקיזוז המס ששולם בחו״ל, או לחילופין במסלול מדרגות + זיכוי מס זר.
בפועל, על תשואה ברוטו של נניח 7% בבוקרשט, אחרי מס ברומניה ואח״כ בישראל, משקיע ישראלי יישאר ברוב המקרים
עם סדר גודל של 5%-5.5% נטו משכר דירה, תלוי במבנה האחזקה, במסלול המס ובמדרגת המס האישית שלו.
חשוב להבין: העברה פיזית של הכסף לישראל לא יוצרת מס חדש.
המס נקבע לפי מקום יצירת ההכנסה (רומניה) והיותך תושב מס ישראלי – לא לפי איפה הכסף “ישן בלילה”.
כמה כסף “עשה” מיליון שקל ב-2025?
השוואה ראש-בראש – דירת השקעה בישראל (מיליון ₪)
הנחות:
– שווי דירה בתחילת 2025: ₪1,000,000
– תשואה ברוטו משכר דירה: 3.16% → ≈ ₪31,600 לשנה.
– מס שכר דירה במסלול 10%: כ-₪3,160
– עליית מחיר שנתית: 0.5% → ≈ ₪5,000.
תוצאה משוערת:
נטו משכירות: ≈ ₪28,440
עליית ערך “על הנייר”: ≈ ₪5,000
סה״כ 2025: ≈ ₪33,000 לפני הוצאות תחזוקה/תיקונים
כלומר תשואה כוללת נאיבית סביב 3.3% בשנה על ההון.
דירת השקעה בבוקרשט
(מיליון ₪ ≈ 250,000 €)
הנחות:
– שער אירו ממוצע 2025 ≈ 3.9 ₪ לאירו.
– מיליון ₪ הם בערך 250,000 אירו.
– תשואה ברוטו משכר דירה בבוקרשט: 7% (בתוך הטווח 6%-7.5% שראינו בדוחות).
– עליית ערך ממוצעת 2025: נלך שמרני,
16% (בין 16% לרמה של כמעט 19% שראינו בבוקרשט).
מס אפקטיבי על שכר דירה
(רומניה + ישראל): ≈ 21% סה״כ → נטו
≈ 5.5% תשואה משכירות.
תוצאה משוערת:
נטו משכירות: 5.5% על מיליון ₪ → ≈ ₪55,000
עליית ערך “על הנייר”:
16% על מיליון ₪ → ≈ ₪160,000
סה״כ 2025: ≈ ₪215,000 לפני
תחזוקה/תיקונים
ולפני מס עתידי על רווח הון ביום המכירה.
כלומר תשואה כוללת שנתית
משוערת על ההון: כ-21%.
מה המסקנה למשקיע
שמסתכל אחורה על 2025 – וקדימה ל-2026? בישראל – 2025 הייתה שנה של “שכר דירה בלי עליית הון”:
מחירים כמעט לא עלו, בחלק מהאזורי יוקרה ירדו. התשואות השוטפות נמוכות (סביב 3% ברוטו), ויחס סיכון-תשואה
למשקיע ממונף נשחק. בבוקרשט – 2025 הייתה שנה של “דאבל”: גם עליית ערך וגם תשואה שוטפת גבוהה:
עליות מחירים דו־ספרתיות בעיר הבירה
תשואות שכר דירה של 6%+ ברוטו בשוק שבו עדיין יש מחירים נמוכים יחסית לאירופה, וביקוש דמוגרפי/כלכלי חזק.
אחרי מס – עדיין פער משמעותי לטובת בוקרשט: גם אחרי שניקינו מיסוי בשתי המדינות, ההשוואה על מיליון ₪ מראה פער של בערך:
~3% שנתי בישראל
מול ~20% שנתי בבוקרשט
(כולל עליית ערך על הנייר).
מה לא אמרתי?
לא דיברתי כאן על סיכון מט״ח, רגולציה עתידית, בחירת מיקרו-לוקיישן, איכות הדיירים ועבודה שוטפת
זה כבר המקום שבו נכנסת עבודה מקצועית של ליווי והשמה נכונה של ההון. וגם לא על מבני החזקה מתקדמים
(חברה רומנית, חלוקת דיבידנדים, מס שבח ביום מכירה וכו’) – שהם מה שיכול לשפר עוד יותר את הנטו.
איפה אתם רוצים שהשקל שלכם יחיה ב-2026?
אפשר לסכם את 2025 במשפט אחד: מי שהשאיר את כל ההון שלו “קרוב לבית” נהנה מנכס מוכר, אבל לא בהכרח
מהתשואה שההון שלו היה יכול לייצר. נדל"ן, בסוף, זה לא רק איפה נוח לי להחזיק מפתח,
זה איפה ההון שלי מקבל את הכבוד שמגיע לו: תשואה, הגנה אינפלציונית, וסיכוי אמיתי לצמיחה.
2026 לא הולכת להיות שנה פשוטה: ריביות, רגולציה, גיאופוליטיקה, הכול על השולחן. אבל בתוך הרעש הזה יש שאלה
אחת נקייה: האם אני ממשיך לעשות עם הכסף שלי עוד מאותו דבר, או שאני מוכן/ה להסתכל גם על שווקים שבהם המספרים עובדים אחרת?
זה לא ייעוץ מס או המלצה פרטנית, זו הזמנה לחשיבה מחדש: לא “איפה נוח לי לקנות דירה”, אלא איפה הכסף שלי יעבוד הכי חזק,
גם אם הגבול הגיאוגרפי שלו לא עובר דרך רחוב מוכר בישראל.
***האמור לא מהווה המלצה.
שנת השקעות מהממת בפול כח חברים יקרים, מוזמנים להצטרף לקהילה שלי ולטעום ולו מעט מהעסקאות המצויינות שעשינו השנה
(מעל 100 רכישות נכסים השנה בבוקרשט!):
וואטסאפ –
מעיין מינזלי.בניית-הון.