תנאי שוק שאנחנו לא רגילים אליהם בשוק הנדל״ן

מאת: מעיין מינזלי

העלאת ריביות לצד אינפלציה, קיטון משמעותי במספר העסקאות במשק, ירידה בנטילת היקף המשכנתאות, אני רוצה היום להתחיל ישר מהצפרדע שבחדר. זה בעצם לא צפרדע אלא פיל. מה קורה לחברות הנדל״ן קטנות כגדולות לאור המצב הזה? כבר השבוע ראינו כתבות על שתי חברות נדל״ן שנכנסו להליכים של חדלות פרעון.

ברור שלציבור הרחב קשה יותר לקנות דירות. יש הרגשה של מיתון. ירידה עצומה בכושר ההחזר. הקבלנים בלחץ. בעיקר אלו שרכשו קרקעות עם אשראי לא קטן וריביות עצומות ממה שתיכננו, ניקח כדוגמא חברות נדל״ן שנתקלות בקשיים בכל הקשור לפן הרישומי ועיכובים בקבלת היתרי בנייה מלאים, זה גורם לקושי בקבלת מימון מהבנקים והחברות פונות לגורמים חוץ בנקאיים לקבל אשראי מה שמייקר את עלויות הכסף בשל הריבית הגבוהה.

למי שרוכש דירות מקבלנים, זו התקופה מחד הכי מדהימה שהיתה פה אי פעם: הטבות משמעותיות, תנאי תשלום שלא ניראו, הנחות מסיביות. הקבלנים מוכנים ללכת לקראתנו, מה שאומר שהמחירים ירדו בהסתכלות כוללת על העסקה. ומאידך, פחד אמיתי שמאחורי כל ההטבות וההנחות יש חברה קבלנית שעלולה לקרוס. תחום הבנייה לפני הכל, לפני המלט הבטון והברזלים הוא תחום של מימון וחובות. רוב היזמים לא מביאים כסף מהבית כדי לרכוש. המינוף הופך חלק מהפרויקטים ללא כדאיים.

קצת שכחנו את הנפילות שהיו בסוף שנות ה 90 שהריביות היו גם כן גבוהות. הרבה חברות נפלו. אני כבר לא מדברת על ההבדל בין קבוצות רכישה לקבלנים. בקנייה מקבלנים, לפי חוק, יש בטחונות של חוק המכר מהבנק המלווה, וגם זאת רק בתשלום שעולה על 7%. לזה יש חוקים רבים שלא אפרט כאן.

אם הקבלן נכנס לחדלות פרעון הבנק המלווה ייכנס לתפקיד היזם וימנה קבלן אחר להשלמת הבנייה לרוב, לעומת זאת, במקרה של קבוצת רכישה, אשר ההתקשרות עימה אינה כפופה להוראות חוק המכר, ככלל לא ניתנו ערבויות מלבד רישום הערות אזהרה כנגד תשלום של הרוכשים בגין מרכיב הקרקע.

בקבוצת רכישה אין בטחונות, הדיירים הם למעשה יזמים שרכשו ביחד קרקע ושהתקשרו עם קבלן. ככל ששילמו לקבלן רק עבור עבודה שבוצעה בפועל, הרי שזכויותיהם מוגנות, שכן לקבלן אין כל זכות שהיא בקרקע. ככל ששילמו מקדמות, מעמדם הוא כמעמד של כל נושה אחר והם מתחלקים בהתאם לחלקם היחסי עם הנושים האחרים. בקבוצות רכישה לעולם לא השתתפתי וכנראה שגם לא אשתתף.

• אז איך בכל זאת אני בוחרת היום לרכוש דירות מקבלנים?
• מה הפרמטרים החשובים בבחינת יציבות פיננסית של חברות קבלניות קטנות כגדולות בעת הזו?
• אני באופן אישי בוחרת פרויקטים של קבלנים חזקים פיננסית
• בהם אין מרכיב קרקע. מה זה אומר?

אני בוחרת פרויקטים של התחדשות עירונית – פינוי בינוי, בהם הקבלן מקבל זכויות בנייה של הדירות החדשות בלי לקחת אשראי על מרכיב הקרקע. זה מוריד מבחינתי את הסיכון שברכישה באחוזים ניכרים. לא בכדי קבלנים רבים נסוגו מבקשות לקבלת היתרים עבור קרקעות שרצו לרכוש. זה הופך את הבנייה בתקופה כזו למסוכנת כלכלית עבור החברה היזמית – קבלנית. בשוויץ ואירופה ככלל אנחנו כבר רואים קריסה של חברות נדל״ן שהסתמכו על מימון בנקאי ולא הביאו כסף מהבית.

אפשר לפתח את הנושא הזה עוד הרבה, אבל בינתיים, תהיו עירניים, אני אומרת כן לנצל את התקופה ולקנות בתנאים שלא היו פה יותר מעשרים שנה, אבל, בזהירות, תפחיתו את הסיכונים ככל שניתן. אל תתפתו להנחות ותנאי תשלום אטרקטיבים כשאין מאחוריהם חברות יציבות וחזקות, ודרישה לדירות שאתם קונים באם זו השקעה, ועל כך בפעם הבאה