שוק הנדל״ן בראייה כוללת:
 14 ימים לאחר פרוץ המלחמה

מאת: מעיין מינזלי

אני אסייג ואומר שכל מה שאכתוב בפוסט הזה הינו בבחינת מחשבות בשלב זה, גם אם מבוססות, אבל כל עוד לא ידוע כמה זמן תארך המלחמה לא בטוח עד כמה התרחיש שאתאר הוא בבחינת קיצון או מדויק לתקופה.
נחזור מעט אחורה: ערב המלחמה. תקופה של עליית ריביות ואינפלציה, האטה בכמות העסקאות בייחוד בדירות יד 2 שספגו ירידות מגוונות. כל מי שמבין עניין פנה לשוק יד ראשונה שאפשר לנו לרכוש דירות בתנאי תשלום מעולים ללא לקיחת משכנתאות עד קבלת מפתח וגם תנאים והנחות מסיביות שלא נראו קודם בשוק.

בנוסף ראינו מגמה של מצמצמי דיור, וביקוש גבוה יותר לדירות עם מספר קטן של חדרים, מ 5 חדרים קונים צימצמו ל 4, מ – 4 ל- 3 חדרים וכן הלאה.
ערב המלחמה, התחושה היתה מעט טובה יותר, לראשונה באותו שבוע הייתי אופטימית, מספר משקיעים נוספים הצטרפו אלינו לקבוצה, קבוצת כח קנייה באיזור פריים בארץ, וכולם היו מאוד מרוצים, בבדיקה אחורה נראה היה שהאינפלציה נבלמת ויש סיכוי להורדת ריביות בטווח של החודשים הקרובים. חדשות טובות.

מה שהיה הוא לא מה שיהיה בטווח זמן הנראה לעין.

• הלך הרוח בשל חומרת מעשה הטרור הרצחני שספגנו הוא קשה מאוד. אף אחד לא יודע כמה זמן המלחמה הזו תמשך. אם המלחמה תמשך זמן רב אנחנו עומדים בפני מצב של ירידה בצריכה, סגירה של הרבה עסקים ואבטלה ולמעשה ירידה בתוצר.
  ירידה בכח הקנייה תוביל גם לירידות בבורסה עם כל המשתמע מכך. אם יהיה מנגנון של פיצוי והממשלה תזרים כספים למשק כמו שהיה בקורונה נהיה שוב בסביבה שתעודד אינפלציה.
  מנגד אנחנו רואים החלשות של מטבע השקל מול כל המטבעות כבר תקופה הדולר מאוד חזק, הריביות בארה״ב ובאירופה גבוהות, אל מול אבטלה נמוכה מאוד זה משקף שוק זר מאוד חזק. כלומר הפיחות של השקל הוא אמיתי ולכן ייתכן שלמרות המיתון בנק ישראל לא יוכל להשתמש בכלי של הפחתת ריבית חדה, שזה מה שבד״כ מצפים לו בתקופה של מיתון.
• מה זה אומר? תזכרו ששוק הדיור הוא בשביל כולם. כולם צריכים בית לגור בו, ואם המלחמה תהיה ארוכה והריביות ידשדשו ולא ירדו נכנס לתקופה ארוכה מאוד של ריביות שעדיין גבוהות ויורדות ממש לאט יותר ממה שצפינו ערב המלחמה. ובקצרה יותר מ-3 שנים ויותר לכיוון ה 5-10 שנים.
• ואיך המלחמה משפיעה על שוק הנדל״ן דה פקטו?

1. בשבועיים האחרונים אנחנו כבר רואים קיפאון של השוק. אפילו חוזים שהיו בטיוטות עברו למצב של הקפאה. אם זה בגלל עורכי דין שנמצאים במילואים, או לחילופין בבית עם הילדים, וגם הלך הרוח הלאומי שלא מאפשר להתקדם באופן כללי לא רק בנדל״ן. דירות מוסרות בזו אחר זו מיד 2, משרדי המכירות של יד ראשונה ריקים לחלוטין. כפי שאני רואה את זה ההקפאה הזו כרגע נמצאת באופן מוחלט בחלקה הדרומי של הארץ אבל קיימת גם בכל הארץ כולה לא בטוח שלאורך זמן, ותלוי מאוד בהסלמה בגזרה הצפונית.נסתכל מעט על נתונים אמיתיים, ביישובי העוטף אשקלון ושדרות אלו יישובים עם מכירת דירות חדשות הגבוהה ביותר בשנה האחרונה, בכלל מחוז הדרום הוא המחוז השלישי בארץ עם היצע דירות חדשות, המתווכחים והחברות הקבלניות ללא פניות כרגע. תזכרו שמה שמלחמה יכולה לעשות לאזור מסויים שום נתון כלכלי לא יוכל לעשות. עובדתית אין שם מכירות כרגע ואין ספק שדעת הקהל לאור מאורעות ה 7 באוקטובר השתנתה מהותית ויש סיכוי שיקח זמן רב עד שהאזור הזה יחזור להיות מבוקש. דירות שכבר יוצאות לשוק יוצאות עם מחיר שנמוך ב 10 אחוז ממה שהיה ערב המלחמה.
2. אם נסתכל על שוק השכירות, יש בו תנודתיות רבה. אתן דוגמאות אמיתיות מקבוצה באזור המרכז והשרון שאני מנהלת בפייסבוק למכירה והשכרת דירות. בשבועיים האחרונים מספר האנשים המבקשים להצטרף לקבוצה עלה דרמתית מאות בכל שבוע, מהסתכלות בפרופיל שלהם רוב המבקשים מאזור הדרום. לא מפתיע. זאת אומרת שאזורי פריים במרכז הארץ, כרגע
   לאור זירת המלחמה הנוכחית מבוקשים יותר. מה יקרה אם תפתח זירה מצפון עם טילים מסוכנים יותר למרכז? זו שאלה שעלינו לזכור לפני שנסיק מסקנות כלשהן.
3. החברות שנמצאות כרגע הכי הרבה בסיכון, וזה רק הקצנה של המצב שהיה ממילא ערב המלחמה, הן חברות יזמיות או קבלנים באחוזי מימון גבוהים, כאלו שלקחו אשראי כדי לבנות ולקנות שטחים ויש להן רכיב קרקע בפרויקטים. חברות שפחות בסיכון הן חברות ללא מרכיב קרקע, למשל בפרויקטי פינוי בינוי או עסקאות קומבינציה. אם אין רכישה של הקרקע, ואין אשראי והחברות לא חשופות למרכיב הריבית שיכול לגרום להפסדים רבים בתקופה כזו של קפאון.אילו חברות ישרדו משבר כזה של אינפלציה גבוהה, התכנות גבוהה של עליית מדדים בשל יוקר הבנייה, חוסר בסחורות, ועליית ריביות? כמובן חברות שלקחו כמה שפחות אשראי. אלו עם הכיסים העמוקים יותר, שיכולות לממן את הבנייה לבד. כמובן שגם אלו יחשפו לפגיעה בהכנסות בטווח הקרוב בשל הקושי למכור, אבל עדיין החשיפה תהיה פחות גדולה. תזכרו את דעת הקהל במדינה, כרגע, רוב האנשים לא מסוגלים לקנות או להחליט החלטות של מיליונים. אנחנו בפני ירידת מחירים, השאלה לכמה זמן ומה יקרה אחרי המלחמה.
4. מבחינת המשך הבנייה, כרגע אין כניסה של פועלים מעזה, מה שאומר שחברות רבות תהיינה בהפסקת בניייה מוחלטת. יש יותר מ 50,000 פועלים כאלה, מה שאומר עצירת בנייה מסיבית. ואתם יודעים מה קורה שנוצר חוסר בהיצע והביקושים גדולים, המחירים עולים. אבל שימו לב. לא לכל החברות יש פועלים ערבים למעשה יש היום חברות קבלניות שיש להן רק פועלים סינים. אז איך הדבר ישפיע על השוק? אני רוצה לצלול לעומקם של דברים. וניתן דוגמא של מספר מרכיבים שיש להסתכל עליהם היום אצל חברות בנייה.

נניח שמדובר בחברה שמכרה את כל הדירות בפרויקט ערב המלחמה והפועלים שלה הינם פועלים מעזה, גם חברה כזו חשופה לפגיעה פיננסית קשה שהרי אם תתאחר מסירת הדירות זה יעלה לחברה כזו ביוקר, שכן על כל חודש איחור ישלמו אלפי שקלים לכל דייר בפרויקט. עכשיו תכפילו את זה ב300 אנשים. תזכרו שכל נפילה של חברה יזמית וקבלנית תגרום להיצע לפחות, לעומת הביקושים הגדולים… והנה אנחנו שוב לכיוון עליית מחירים. נסתכל על אותן חברות בנייה שיש להן רק פועלים סינים וימשיכו לבנות במרץ כל עוד הדבר אפשרי.

בסופו של דבר הן יהנו מעליית ערך בשל הביקושים עוד 3 שנים בסיום הבנייה, גם אם לא ימכרו כרגע, בתנאי שאין להם מרכיב של אשראי בפרויקט. ואני יכולה להמשיך עם עוד ועוד דוגמאות.

אנחנו רק 14 ימים אחרי פרוץ המלחמה ואני מקווה שהנקודות שהעלתי יעזרו לכם לגבש החלטות. השאלה הגדולה היא האם כפי שהיה בעבר, מאז מלחמת ששת הימים, ובמהלך העשורים מאז, שמחירי הנדל"ן בדרך כלל עלו ולעיתים בחדות, זה יהיה המצב גם לאחר המלחמה שהחלה? סביר שלא, אני משערת שהפעם זה יקח יותר זמן אבל בהחלט יקרה עשור מהיום. כפי שציינתי גם לפני המלחמה השוק היה בקיפאון, עם ירידה דרסטית במכירת דירות, בעיקר מהיעדר קונים, שיושבים על הגדר. מה דעתכם? לאן פנינו בשוק המקומי?

שנדע ימים טובים במהרה. מה שהיה הוא לא מה שיהיה. ועדיין הרוח החזקה היהודית והישראלית חייבת להמשיך קדימה.

*אין לראות בפוסט זה המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא.ת, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות
מעיין