מה זה בכלל ביטול עסקה נדל״נית?

מאת: מעיין מינזלי

בזמן האחרון אני רואה המון בלבול של משקיעים. התקופה מצוינת להשקעות ואנחנו המשקיעים מקבלים המון הטבות מהקבלנים, עדיין. נכון, נרשמו עליות מחירים לא קטנות מחודש ספטמבר 2023 להיום, ובקבוצות מסוימות שקנו איתנו דירות בשרון יש עליות של 250-300,000 ש״ח ב 4 חודשים, וגם בקבוצות אחרות של קולגות ומלווי משקיעים ברחבי הארץ, אותו מצב בדיוק. (ברכות!!!)

(אני פחות אכנס לסיבות של עליית מחירים כתבתי על כך בתחילת המלחמה באריכות.)

היום אני רוצה לדבר על הגנות שרוכשים יכולים להכניס לחוזים שלהם למקרים לא ידועים ושינוי תנאי החיים מזמן החתימה.

לא סוד שאנחנו בתקופה של חוסר יציבות מדינית, ועם הסיכוי לרווחים גדולים בעסקאות שנעשות היום כך גם הסיכון. אני אסביר מה ההבדל בין ההגנות, וגם המשמעות של כל תוספת כזו לחוזים ויציאתם לביצוע דה פקטו מבחינה מיסויית.

חשוב לזכור שלנו מלווי המשקיעים השאלות הכי חשובות תמיד לרוכשים היא מה המטרות שלהם? אבל גם מה רמת הסיכון שהם מוכנים לקחת, וממה הם חוששים? ולהציע להם פתרונות למקרה שעורכי הדין לא הציעו, ולבסוף לכוון אותם לעסקה שתהיה הכי טובה להם.

לרוב זה מתחיל במו״מ עם קבלנים, לא כל קבלן יסכים לדברים שאציע כאן, אבל יכולה להגיד בוודאות שכל פתרון שאמור להגן על הרוכש למקרים בלתי צפויים, ושאכתוב עליו כאן, הצלחנו להכניס לחוזים ושכל פתרון משרת מחשבה ודאגה אחרת של המשקיעים.

• פתרון ראשון: שגם מהווה אסטרטגיה בעבור משקיעים, הינו מכירה לפני קבלת מפתח. אסטרטגיה שגם עליה כתבתי פה בקבוצה, שרוב המשקיעים לא מבינים את המשמעויות שלה, ומדברת על הסבת ערבויות. אתקדם משם ואומר שנניח שיתאפשר לכם חוזית וגם מבחינת הבנק המלווה למכור את הנכס לפני קבלת מפתח, תזכרו – שמהרווחים שלכם או באין רווחים, לא תקבלו החזר על מס הרכישה, ונניח שכן נשאר רווח תצטרכו גם לשלם מס שבח. עדיין אם הקבלן מאפשר מכירה כזו, לרוב יהיה עוד תוספת של 3-5% תשלום לקבלן.דבר נוסף הוא שתהיו חייבים למצוא רוכש במקומכם.מה אם תנאי השוק לא יאפשרו זאת? אציין עוד עניין חשוב ובעייתי באסטרטגייה הזו, שהמשכנתא של הקונה לרוב תהיה מוגבלת, כי הבנקים יאפשרו מימון על שווי הדירה כפי שמופיע בהסכם עם הקבלן ולא לפי שווי הדירה בעת המכירה, ולכן אם הדירה נרכשה ב 2 מיליון, ועכשיו תמכר ב 3 מיליון לפני קבלת מפתח, הרי שככל הנראה הבנק ממנו יטול הקונה משכנתא ייתן לרוכש החדש מימון לפי שווי עסקה של 2 מיליון, כמובן שצריך לבדוק את זה פרטנית אך עניין זה מוסיף עוד מורכבות לעסקה כזו, וצורך למצוא קונה נזיל.

• פתרון שני: בעת רכישת דירות בפריסיילים, העסקאות הכי חזקות היום, המותאמות למטרת עליית ערך ורכישה מתחת למחיר שוק, אם עושים את זה נכון, ועם קבוצות שבאמת מקבלות הנחה ושלל הטבות על מחיר הפריסייל, הינו: ביטול עסקה. הרבה משקיעים לרוב אלו שקנו יותר מדירה אחת בשנה האחרונה, חוששים שמשהו בתנאי החיים שלהם ישתנה עוד 3 שנים כאשר יצטרכו לשלם תשלום שני ואחרון לרכישת אחת מהדירות.פתרון של הכנסת סעיף ״ביטול עסקה״ בחוזה מהווה הגנה על הרוכש. באחד החוזים שנחתמים בימים אלו, הקבלן הסכים להכניס סעיף המאפשר ביטול עסקה ובתנאי שהרוכש ישלם 3% ממחיר הדירה (במקום 10%), בסביבות ה 85 אלף שקלים. המשמעות במקרה שסעיף זה מתקיים היא שהרוכש יקבל חזרה את מס הרכישה אותו שילם ולא יצטרך לשלם מס שבח. סעיף כזה מתאים למי שאכן חושש ורוצה למזער נזקים ועם זאת עולה על רכבת הנדל״ן שעם תחילת המלחמה היה ברור שתתחיל לדהור ובקצב מסחרר.כל פתרון יכול להיות טוב תלוי מה המטרות שלכם, וכדאי להכיר גם את הפתרון הפחות נפוץ של ביטול עסקה שבעיניי אכן מגן על הרוכש ומאפשר לצאת מהעסקה עם עונש נזקי קטן יחסית.

*הכתוב על סמך ניסיון אישי בלבד אין הדבר מחליף ייעוץ משפטי או תחליף לכל ייעוץ אחר. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו ושיקול דעתו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל ההסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

הכותבת מלוות משקיעים, ובעלת חברת בינלאומית להשקעות נדל״ן בישראל, יוון רומניה וקפריסין.

חג חירות שמח, ומי יתן שכל החטופים יחזרו הביתה בריאים!!!