יוני 25 – ירידה באכלוס דירות חדשות – ומה זה אומר על מחירי הנדל״ן בשוק הישראלי?
מאת: מעיין מינזלי
ומה עם גמר הבנייה?
בחיי שכבר ראיתי סימנים מאוד מוזרים בשוק שהתלבטתי לגביהם עמוקות. ממש דימיינתי לרגע שיש מצב שמחירי הדיור יעצרו, ויש מצב אפילו לירידת מחירים בדירות החדשות
וכל זאת בגלל משקיעים רבים שרכשו דירות שלא יוכלו לממש, בפריסיילים בשנתיים האחרונות.
ואז הגיע הנתון הבא. גמרי הבנייה. הפער רק הולך וגדל – והמשמעות: מחירי הדירות ימשיכו לעלות. דו”ח חדש שפורסם השבוע (על אפריל–מרץ 2025) מציג תמונת מצב עדכנית אך מדאיגה בשוק הנדל”ן הישראלי.
ולמרות הכותרות המעודדות על עלייה בהיתרי בנייה, התחלות בנייה וגידול בפעילות – הנתון הקריטי ביותר מצביע דווקא על נסיגה: מספר הדירות שהושלמו בפועל ונמסרו לאכלוס ירד ב-14.4%.
במילים אחרות – בונים יותר, אבל מסיימים פחות. פחות דירות מגיעות לשוק – וזה בדיוק העניין. מספר הדירות שהגיעו לסטטוס “גמר בנייה” עמד בתקופה הנסקרת על 52.6 אלף בלבד – ירידה חדה לעומת התקופה הקודמת.
במקביל, משך הזמן הממוצע לבניית דירה התארך ועומד היום על 35.5 חודשים – לעומת 27 עד 32 חודשים בעבר. זהו סימן ברור לכך שהפער בין מה שמתכננים לבנות, לבין מה שמגיע בפועל לשוק – הולך ומתרחב.
בונים יותר, מסיימים פחות. הדו”ח חושף מגמות נוספות שמעידות על חוסר איזון:
• יש עלייה במספר ההיתרים והתחלות הבנייה, אך רבים מהפרויקטים אינם מתקדמים בקצב מספק.
• רוב הבנייה (כ-59%) היא בבנייה עצמית – כלומר, לא מדובר בדירות זמינות מיידית לרכישה.
• רק כ-15.8% מהפרויקטים נעשים במסלול ממשלתי (כגון מחיר מופחת או דירה להשכיר).
• יותר מרבע מהפרויקטים מבוצעים במסגרת התחדשות עירונית – הליך ארוך, סבוך ולעיתים מעוכב שנים.
ומה קורה עם דירות מיד שנייה?
דווקא בשוק דירות יד שנייה נרשמת מגמה מעניינת:
הביקוש אליהן הולך וגובר – בעיקר בגלל שהן זמינות מיידית, מוכנות למגורים, ונמצאות “כאן ועכשיו”, בניגוד לפרויקטים חדשים שיכולים להימשך שנים. ב
נוסף, רבים מהרוכשים מעדיפים יציבות, ודאות ומחיר שיכול להיות אטרקטיבי יותר לעומת מחירי הקבלנים.
אז איפה באמת עומד השוק?
אם נשווה בין דירות חדשות לדירות מיד שנייה, נוכל לראות בבירור את ההבדלים: דירות חדשות סובלות מזמינות נמוכה – פשוט כי לוקח שנים לסיים את הבנייה בפועל.
המחירים בהן גבוהים, ולעיתים מושפעים מאוד משינויים בריבית. יש בהן מעט מאוד תמיכה ממשלתית – רק חלק קטן מהפרויקטים זוכה לסובסידיה. ולמרות כל זאת,
בעיניי הנתונים מראים שצפי המחירים הוא להמשך עלייה, גם אם מתונה. לעומת זאת, דירות יד שנייה זמינות מיידית,
רמת הוודאות בעסקה גבוהה יותר – כי מדובר בנכס קיים, לא בתוכניות על הנייר. המחיר לעיתים נגיש יותר,
במיוחד בפריפריה או באזורים שבהם יש תחרות. ולמרות שאין בהן כמעט תמיכה ממשלתית – הן הופכות להיות הבחירה המועדפת על יותר ויותר רוכשים ומשקיעים מחוסר ברירה.
הצפי? עלייה חדה יותר במחירים, ככל שההיצע בשוק החדש ימשיך להתעכב.
מסקנה למשקיעים ולרוכשים:
הנתונים לא משאירים הרבה מקום לספק – היצע הדירות בפועל פשוט לא מספיק כדי לעמוד בביקוש, והפער הזה מייצר לחץ כלפי מעלה על המחירים. אם אתם שוקלים כניסה לשוק – למגורים או להשקעה – זה לא הזמן לחכות
ל”ירידת מחירים”. עד שפרויקטים חדשים יתאכלסו, המחירים ימשיכו לזוז. ולכן, דווקא עכשיו חשוב לבנות תוכנית אסטרטגית ברורה.
אסטרטגיית השקעה נכונה –
כזו שמבוססת על הבנה של השוק, זמינות של הנכסים, והיכולת לצמוח לאורך זמן.
תזכרו שלכל משקיע יש אסטרטגיה שצריכה להיות מותאמת אליו כמו כפפה
אל תצאו לדרך לפני שאנחנו יושבים לשיחה ומבינים ביחד מה הכי מתאים לכם ואיך כלכלית תראה כל תקופת ההשקעה!
מעיין מינזלי – בניית הון